Zuletzt aktualisiert: 2026

AWV-Meldepflicht Ferienimmobilie: Diese Zahlungen müssen Sie melden

Sie haben eine Immobilie im Ausland gekauft – oder planen es. Was viele Käufer nicht wissen: Eine weitere Pflicht läuft parallel – still, unsichtbar und mit einem Bußgeldrahmen von bis zu 30.000 Euro.

Das Wichtigste auf einen Blick

✓Die AWV-Meldepflicht gilt für alle grenzüberschreitenden Zahlungen über 50.000 € (vor 2025: 12.500 €)
✓Beim Immobilienkauf entstehen typischerweise mehrere eigenständige meldepflichtige Transaktionen
✓Es gibt keine Ausnahme für Privatimmobilien, EU-Länder oder selbstgenutzte Objekte
✓Ihre Bank meldet nicht für Sie – Sie sind persönlich verantwortlich
✓AWV-Verstöße verjähren nach drei Jahren – eine Selbstanzeige kann Bußgelder abwenden

Warum Immobilienkäufer besonders häufig betroffen sind

Für grenzüberschreitende Zahlungen gilt seit Januar 2025 eine Meldeschwelle von 50.000 Euro. Für Transaktionen bis Dezember 2024 lag diese Grenze bei 12.500 Euro. Beim Erwerb einer Ferienimmobilie – ob in Spanien, Portugal, Italien, Griechenland oder anderswo – wird diese Schwelle regelmäßig mit der ersten Zahlung überschritten, oft gleich mehrfach.

Keine Ausnahmen

Es gibt keine Ausnahme für Privatimmobilien. Es gibt keine Ausnahme für EU-Länder. Und es gibt keine Ausnahme dafür, dass Sie die Immobilie ausschließlich selbst nutzen. Die Meldepflicht gilt für jedermann mit Wohnsitz in Deutschland – unabhängig von Staatsangehörigkeit, Vermögensgröße oder dem Zweck der Zahlung.

Das ist der Punkt, an dem viele Betroffene erst Jahre nach dem Kauf aufmerken – weil ein Steuerberater das Thema beiläufig erwähnt, weil eine Bankrückfrage Fragen aufwirft, oder weil jemand im Bekanntenkreis mit einem Bußgeldbescheid konfrontiert wurde.

Diese Zahlungen rund um Ihre Auslandsimmobilie sind meldepflichtig

Beim Immobilienerwerb im Ausland entstehen typischerweise mehrere voneinander unabhängige meldepflichtige Vorgänge. Jeder davon hat seinen eigenen Berichtsmonat, seinen eigenen Zweckschlüssel und seine eigene Meldepflicht.

Kaufpreis

Der Kaufpreis ist in aller Regel die größte Einzelzahlung und überschreitet die Meldeschwelle deutlich. Er muss im Berichtsmonat der tatsächlichen Zahlung gemeldet werden – nicht im Monat des Kaufvertrags oder des Grundbucheintrags.

Maklercourtage

Bei höherpreisigen Immobilien liegt die Maklerprovision häufig im fünf- bis sechsstelligen Bereich. Für die AWV-Meldung wird ein eigener Zahlungszweck verwendet – getrennt vom Kaufpreis, da es sich um eine Dienstleistungszahlung handelt.

Grunderwerbsteuer und Notargebühren

Steuern und Notarkosten werden im Ausland oft direkt an lokale Behörden oder Notare überwiesen. Die Grunderwerbsteuer wird dabei mit einer eigenen Kennzahl im Bundesbank-Schlüsselverzeichnis erfasst.

Zahlungen über Treuhänder und Zahlungsmittler

Viele ausländische Immobilienkäufe laufen über Treuhandkonten. Für die AWV-Meldung ist das wirtschaftliche Grundgeschäft maßgebend, nicht der formale Zahlungsempfänger. Auch Zahlungen an einen Treuhänder müssen korrekt klassifiziert werden.

Langfristige Darlehen bei ausländischen Banken

Darlehen mit einer Laufzeit von mehr als 12 Monaten fallen nicht unter die kurzfristige Kreditausnahme nach § 67 Abs. 2 AWV. Die Darlehensaufnahme sowie Tilgungs- und Zinszahlungen können meldepflichtige Vorgänge auslösen.

Bestellung und Verzicht auf Sicherheiten

Die Bestellung einer Hypothek oder Grundschuld zugunsten einer ausländischen Bank sowie bestimmte Sicherheitenverzichte können melderechtlich relevant sein. Diese Positionen werden besonders häufig übersehen, weil sie nicht als Zahlung im klassischen Sinne wahrgenommen werden.

Umbau- und Renovierungsarbeiten durch ausländische Unternehmen

Wer die Ferienimmobilie umbaut und dafür ausländische Handwerker beauftragt, tätigt Dienstleistungszahlungen ins Ausland. Aus AWV-Sicht handelt es sich um Bauleistungen auf einer ausländischen Baustelle – ein gesondert zu meldender Vorgang mit eigenem Zweckschlüssel.

Laufende Kosten und Verwaltungsgebühren

Regelmäßige Zahlungen an ausländische Hausverwaltungen, Versicherungen oder Erschließungsträger sind einzeln oft unterhalb der Schwelle. Wenn jedoch eine Sonderzahlung – etwa eine größere Instandhaltungsrücklage – die 50.000 Euro überschreitet, entsteht erneut Meldepflicht.

Die Bank hat nicht gemahnt – das bedeutet nichts

Eine häufige Reaktion, wenn Betroffene zum ersten Mal von der AWV-Meldepflicht hören: „Meine Bank hat nie etwas gesagt." Das ist kein Entlastungsargument – es ist ein Hinweis auf das strukturelle Problem.

Banken melden nach § 70 AWV bestimmte eigene Positionen an die Bundesbank. Für Ihre persönliche Meldepflicht nach § 67 AWV sind Sie als Kontoinhaber jedoch selbst verantwortlich. Die Bankabfrage nach dem Verwendungszweck einer Auslandsüberweisung ist eine Anforderung aus dem Geldwäschegesetz – keine AWV-Meldung.

Merksatz

Dass Ihre Bank die Überweisung ausgeführt und den Verwendungszweck erfasst hat, bedeutet für die AWV-Meldepflicht nach § 67 gar nichts. Beides sind vollständig getrennte Prozesse mit getrennten Rechtsgrundlagen.

Was passiert, wenn Meldungen fehlen?

AWV-Verstöße verjähren nach drei Jahren. Das bedeutet: Wer eine Immobilie in den vergangenen drei Jahren erworben hat und keine AWV-Meldung eingereicht hat, bewegt sich im aktiven Verjährungszeitraum.

Die formale Konsequenz ist ein Bußgeld von bis zu 30.000 Euro nach § 19 AWG. In der Praxis ist jedoch die Folgekette das eigentliche Risiko: Nicht gemeldete Auslandszahlungen werden im Rahmen des automatischen Informationsaustauschs (AIA/CRS) zunehmend sichtbar – ausländische Banken melden Kontodaten ihrer deutschen Kunden direkt an das Bundeszentralamt für Steuern.

Wer die Meldung versäumt hat, ist nicht ohne Optionen. Eine strafbefreiende Selbstanzeige nach § 22 AWG kann – unter den Voraussetzungen der Freiwilligkeit, Vollständigkeit und Einreichung vor behördlicher Entdeckung – die Bußgeldfolge abwenden. Diese Selbstanzeige ist jedoch keine Nachmeldung im technischen Sinne: Sie ist eine Rechtserklärung mit spezifischen Anforderungen, bei der Formfehler die Schutzwirkung aufheben können.

Zeitfenster beachten

Das Fenster für eine strafbefreiende Selbstanzeige schließt sich ohne Ankündigung – sobald die Behörde von einem Verstoß Kenntnis erlangt, entfällt die Möglichkeit. Weitere Informationen auf unserer Selbstanzeige-Seite.

Haben Sie alle Zahlungen für Ihre Auslandsimmobilie gemeldet?

Die Frage ist einfacher zu beantworten, als viele befürchten. Ein strukturierter Transaktions-Check zeigt in der Regel schnell, wo Meldungen fehlen und ob das Zeitfenster für eine strafbefreiende Selbstanzeige noch offen ist.

Je früher Sie handeln, desto mehr Optionen stehen Ihnen zur Verfügung. Jetzt diskret beraten lassen – kostenfreies Erstgespräch, keine Verpflichtung.

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Dr. Tristan Wegner

Rechtsanwalt · Außenwirtschaftsrecht

Seit 2016 spezialisiert auf AWV-Compliance und Selbstanzeigen. Täglich im Austausch mit der Deutschen Bundesbank. Dozent an der Universität Hamburg.

Ein Service der O&W Rechtsanwaltsgesellschaft mbH

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